IVAR no Reajuste de Aluguel: Como Funciona e o que Muda Para Locadores

O IVAR — Índice de Variação de Aluguéis Residenciais — foi desenvolvido pela Fundação Getulio Vargas com o objetivo de refletir com maior precisão a realidade do mercado locatício nacional. Diferentemente do IGP-M, que incorpora variações de commodities e câmbio alheias ao mercado imobiliário, o IVAR é calculado a partir de pesquisa direta com proprietários de imóveis em quatro grandes capitais brasileiras, tornando-o um indicador mais aderente à dinâmica das locações residenciais.

Para os locadores, a adoção do IVAR como cláusula de reajuste representa tanto oportunidades quanto riscos. Em períodos de aquecimento do mercado imobiliário, o índice tende a ser mais favorável ao proprietário do que o IPCA, refletindo a pressão de demanda por moradia. Por outro lado, em cenários de retração econômica, o IVAR pode apresentar variações negativas, o que obrigaria, em tese, a uma redução nominal do aluguel — situação incomum, mas juridicamente possível dependendo da redação contratual.

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) não determina qual índice deve ser utilizado para reajuste, deixando a escolha a cargo das partes. Contudo, uma vez pactuado o indexador no contrato, sua substituição unilateral é vedada. Proprietários que desejam migrar de IGP-M para IVAR — ou para qualquer outro índice — precisam aguardar o vencimento do contrato vigente ou obter a concordância expressa do inquilino por meio de aditivo contratual. A tentativa de imposição unilateral configura violação contratual e pode ensejar ação revisional de aluguel.

Recomenda-se que, ao renovar ou celebrar novos contratos, o locador avalie comparativamente o desempenho histórico do IVAR em relação ao IPCA e ao IGP-M, considerando o prazo pretendido da locação. Cláusulas de reajuste mal redigidas podem gerar controvérsias e litígios desnecessários. A assessoria jurídica especializada em Direito Imobiliário é fundamental para estruturar contratos que protejam adequadamente os interesses do proprietário, sem criar barreiras à renovação ou à relação com o locatário.